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Yves Eudes | Le Monde le 08.05.2008

Les charognards de la crise des "subprimes"

vendredi 9 mai 2008 par Yves Eude
Comme tous les matins à 10 heures précises, un attroupement se forme devant les grilles du palais de justice, une bâtisse anonyme du centre de San José. Debout en plein vent, une douzaine d’hommes en blue-jeans ou en survêtement, deux femmes en tailleur strict et un jeune couple d’Asiatiques endimanchés consultent des listes d’adresses et des plans de la ville tout en bavardant. Ils attendent l’arrivée des commissaires-priseurs, qui vont vendre aux enchères des maisons dont les propriétaires ne peuvent plus rembourser leurs prêts bancaires, car les taux d’intérêt ont brutalement augmenté.

Par tradition, en Californie, les reventes de maisons saisies se font en pleine rue, afin que n’importe qui puisse y participer sans formalités. Depuis le déclenchement de la crise des subprimes (prêts hypothécaires à taux variable), ces enchères ont lieu quatre ou cinq fois par jour dans chaque grande ville de l’Etat.

Le premier commissaire-priseur arrive, les bras chargés de documents, et déclare la vente ouverte, en criant pour couvrir le bruit de la circulation. Il commence par rappeler que les achats se font sur-le-champ, uniquement en liquide ou avec des chèques certifiés : en clair, ceux qui n’ont pas apporté quelques centaines de milliers de dollars peuvent repartir. Il annonce également que toute vente est irrévocable et sans aucune garantie juridique ou matérielle. En cas de litige sur le titre de propriété, de dégâts ou de vice caché, l’acheteur n’aura aucun recours. Par ailleurs, la plupart de ces maisons sont encore habitées par les ex-propriétaires. Le nouvel acquéreur devra se charger de les expulser.

Les deux jeunes gens sont venus dans l’espoir d’acheter à bas prix la maison de leurs rêves, mais ils se sentent un peu perdus. Les autres sont des spéculateurs qui achètent des propriétés pour les revendre avec profit. Les premières maisons sont très bon marché - entre 150 000 et 250 000 dollars (entre 100 000 et 160 000 euros), le montant dû à la banque par les propriétaires en voie d’expulsion. Elles valaient le double il y a deux ans, mais personne n’est intéressé car elles sont situées dans les banlieues noires et hispaniques de la ville. Faute d’acquéreur, le commissaire déclare que la maison appartient désormais à la banque qui avait accordé le prêt. A San José, qui compte 970 000 habitants, les banques possèdent aujourd’hui près de 1 600 maisons.

Soudain, la foule se fait attentive. Le commissaire vient d’annoncer la mise en vente d’une belle villa que les spéculateurs avaient repérée à l’avance. Elle est située à Cupertino, un quartier aisé de la Silicon Valley, tout près du siège de la société Apple. Mise à prix : 795 000 dollars (515 000 euros). Aussitôt, deux clients sérieux s’affrontent. D’un côté, un homme grand et fort au crâne rasé, avec une allure de catcheur professionnel : on sent qu’il saura s’y prendre pour se débarrasser des ex-propriétaires. Face à lui, un vieux monsieur taciturne, qui surenchérit mécaniquement de 1 000 dollars à chaque tour. Après dix minutes de suspense, le crâne rasé renonce. A ce moment, quatre Chinois, qui étaient restés dans leur voiture, bondissent sur le trottoir pour surenchérir, tout en hurlant dans leurs téléphones mobiles. Agacé, le monsieur taciturne fait monter les enchères par tranches de 5 000 dollars et finit par l’emporter, avec une enchère de 900 000 dollars (580 000 euros). Il sort de sa poche une liasse de chèques certifiés de 1 million de dollars et en donne un au commissaire-priseur, qui lui promet de lui rendre la monnaie dès le lendemain par courrier. Entre-temps, un autre commissaire est arrivé, avec une trentaine de dossiers.

En Californie, depuis le début de l’année, plus de 500 maisons sont saisies chaque jour. Au total, 3,6 % de toutes les propriétés achetées à crédit sont en défaut de paiement, et des procédures de saisie ont été lancées pour les deux tiers d’entre elles. Pour être au courant à l’avance de toutes les bonnes affaires, les spéculateurs sont abonnés à des sites Internet spécialisés, qui sont devenus leur principal outil de travail. L’un des plus célèbres, Foreclosureradar.com ("radar des saisies") a été créé par Sean O’Toole, un informaticien qui a gagné beaucoup d’argent dans l’Internet avant de se recycler dans l’immobilier. Aujourd’hui, M. O’Toole, la quarantaine mince et nerveuse, vit à Discovery Bay, un port de plaisance niché dans un delta débouchant sur la baie de San Francisco. A côté de chez lui, un lotissement de 550 maisons, achevé en 2007, compte déjà 77 propriétaires en défaut de paiement.

M. O’Toole a acquis sa première maison aux enchères en 2001. Il en a fait son métier dès l’année suivante : "En tout, j’en ai acheté 156. Je les revends en moyenne au bout de trois ou quatre mois. C’est un marché à haut risque, au début j’ai perdu de l’argent, il m’a fallu du temps pour comprendre les ficelles du métier. Mais, ensuite, j’ai fait de gros profits." Très vite, M. O’Toole commence à rassembler systématiquement toutes les informations disponibles sur ce marché prometteur. Pour gérer cette masse de textes et de chiffres, il écrit un logiciel spécial et crée une base de données à usage personnel. En 2006, avec l’aggravation de la crise, il comprend que sa base de données a désormais une valeur marchande, et l’ouvre au public en créant un site Internet accessible pour 49 dollars par mois.

Mis à jour en permanence, Foreclosureradar.com recense les propriétés en défaut de paiement pour l’ensemble de la Californie, et publie, maison par maison, tous les renseignements juridiques, financiers et pratiques disponibles. Des cartes interactives montrent l’emplacement de chaque propriété, avec un code couleur pour indiquer l’état d’avancement de la procédure.

Pour son site, M. O’Toole emploie une dizaine de personnes, surtout des enquêteurs chargés de collecter l’information : "Notre méthode est un secret de fabrication, disons que c’est surtout un travail de terrain. J’ai aussi noué des contacts avec les maisons d’enchères, les tribunaux, les banques, les agences immobilières, la presse locale." Paradoxalement, l’aggravation de la crise lui coûte cher : "Mon site n’a de valeur que s’il est exhaustif, mais la mise à jour quotidienne devient un travail écrasant, mes coûts de fonctionnement ont explosé. Cela dit, je ne renonce pas, j’ai des milliers de clients, c’est un investissement d’avenir."

M. O’Toole comprend que la perte d’une maison peut être traumatisante pour une famille, et il essaie de rester humain lors des expulsions : "Quand je fais appel à la force publique, c’est moi qui dois payer les frais de justice. Alors je préfère transiger avec les occupants. Je leur donne quelques milliers de dollars pour qu’ils nettoient tout et partent sans faire d’histoire. Ça leur permet de payer une caution s’ils doivent louer un appartement."

Plus généralement, il relativise la gravité du problème : "Entre 2002 et 2006, tout le monde voulait profiter de la bulle spéculative. Ici, des gens aisés venus des villes de la côte ont acheté des villas de luxe avec l’espoir de les revendre quelques années plus tard. Quand leurs remboursements se sont mis à augmenter, ils ont cessé de payer et ont profité de la maison gratuitement pendant six mois. Certains ont réussi à ne rien payer du tout, car ils avaient obtenu des crédits à 100 %. Et, un jour, ils déménagent sans prévenir. Selon la loi californienne, quand une banque récupère une maison, elle n’a plus le droit de réclamer d’argent aux propriétaires défaillants, la dette antérieure est effacée." En bon professionnel, M. O’Toole approuve le comportement de ces fuyards : "Une maison achetée 800 000 dollars en 2006 en vaut 500 000 aujourd’hui. Ce serait de la folie de continuer à payer." Lui-même a ralenti ses activités immobilières dans la région : "Les prix continuent à chuter, tout le monde attend que le marché ait touché le fond avant de se remettre à acheter. Quand le moment sera venu, je serai le premier informé."

A 35 km à l’est, à Stockton, ville industrielle durement touchée par la crise, il semble que les affaires reprennent déjà. Cesar Dias, patron d’une grosse agence immobilière du centre-ville, est le génial inventeur des Repo Homes Tours ("tournées des maisons récupérées"), excursions en autocar permettant aux clients de voir en une matinée une large sélection de propriétés saisies : "J’ai commencé à l’automne dernier avec un bus, explique M. Dias avec son fort accent espagnol, aujourd’hui, j’en ai quatre et je compte en acheter un cinquième. Ce système est magique, il a relancé le marché, d’ailleurs une quinzaine d’agences m’ont imité dans le pays. Dans mes bus, j’ai un tiers de spéculateurs et deux tiers de gens qui cherchent à se loger." En fait, M. Dias estime que la crise a assaini la situation : "Pendant les années de spéculation intense, des clients plus ou moins fiables venaient de loin pour acheter tout ce qui était disponible, avec des montages financiers extravagants. Les prix avaient tellement grimpé que les gens du coin ne pouvaient plus se loger. Avec la crise, les nouveaux arrivants sont repartis, les prix sont à nouveau à la portée des habitants de la ville." Pour 2009, M. Dias est optimiste : "Acheteurs, spéculateurs, financiers, tout le monde a la mémoire courte. Bientôt le marché sera prêt à lancer un nouveau cycle spéculatif. Même les banques étrangères vont revenir, pour se refaire après les grosses pertes subies récemment. C’est le jeu."

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